Financovanie výstavby a obnovy domu »Veľký prehľad

Odpočítateľnosť nákladov remeselníka

V zásade existuje možnosť odpočítať si od dane časť nákladov na renovácie a prepočty. Je potrebné rozlišovať medzi obytným priestorom, ktorý používa vlastník a ktorý prenajíma.

Samostatne používaný obytný priestor

Tu je možné uplatniť iba časť nákladov oproti dani z príjmu. Právnym základom je § 35a EStG (remeselnícke služby pre domácnosť). Môžete odpísať 20% zo mzdy remeselníkov (žiadne náklady na materiál!), Až do výšky 1 200 EUR ročne a domácnosť.

Metóda výpočtu:

  • Určte mzdové náklady z faktúry remeselníka
  • Vypočítajte 20% zo mzdových nákladov
  • Z tejto sumy je potom možné predložiť až 1 200 EUR (ak suma presahuje 1 200 EUR, inak sa uvádza 20% zo mzdy pre remeselníkov).

Aby bolo možné odpisy, musí byť faktúra živnostníka zaplatená bankovým prevodom (faktúry zaplatené v hotovosti sa neuznávajú). Odpisy sa týkajú iba služieb, na ktoré sa nepoužila žiadna dotácia ani žiadny nízko úrokový úver.

Prenajatý obytný priestor

Ak si prenajímate budovu alebo byt, náklady na renováciu sú vždy reklamné náklady a v plnej výške. Znižujú príjem z prenájmu o vynaloženú sumu, a preto sa majú pri uplatnení nároku priamo z príjmu z prenájmu zahrnúť do výdavkov znižujúcich daň. V prípade budov, ktoré tiež bývate v sebe, je možné náklady vyrovnať iba oproti prenajatej časti. Výdavky musia byť preukázané a jednotlivo zdokumentované.

Nová budova

Ak staviate alebo kupujete dom, je najlepšie sa opýtať daňového poradcu, ktoré náklady je možné odpísať podrobne. Existuje niekoľko možností:

  • Úroky z pôžičiek možno odpísať (pre obytný priestor obývaný vlastníkom)
  • takzvaný odpis nehnuteľnosti (odpis za opotrebenie) sa vzťahuje iba na prenajaté nehnuteľnosti v nových budovách
  • Odpisy si môže uplatniť každý, kto kupuje a prenajíma použité nehnuteľnosti
  • Výdavky na údržbu možno odpísať ako reklamné náklady (kozmetické opravy, tepelná izolácia, zvuková izolácia, technická obnova) dokonca aj niekoľko rokov
  • Rozšírenia a potrebné opatrenia sa považujú za výrobné náklady, a nie za náklady na údržbu

V prípade obytného priestoru, ktorý využívate sami, je možné odpisovať iba úroky z úveru, všetky ostatné odpisy sa vzťahujú výlučne na nájomné bývanie. V prípade samotného pozemku spravidla nedochádza k odpisom (pretože jeho hodnota neklesá kontinuálne, ako je to v prípade budov).

Financovanie KfW

KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) je najväčší poskytovateľ financovania v Nemecku. Rôzne opatrenia sa presadzujú pomocou rôznych programov, z ktorých každý sa dá rozpoznať podľa čísla programu. Najdôležitejšie programy nájdete prehľadne uvedené nižšie.

Rekonštrukcia a prestavba existujúcich nehnuteľností

V prípade existujúcich nehnuteľností sa presadzujú rôzne oblasti energetickej efektívnosti, ale aj zvyšovania životného komfortu a bezbariérovej obnovy, ako aj opatrenia na väčšiu ochranu pred vlámaním. Financovanie môže mať formu grantu alebo zvýhodnenej pôžičky, jednotlivé granty je možné kombinovať. Na obnovu vykurovacieho systému však dotácie pochádzajú takmer výlučne od spoločnosti BAFA. Tieto granty nájdete nižšie v časti Granty BAFA.

Program č. Názov programu pokrok Priamy odkaz
151 a 152 Obnovte energeticky efektívne - kredit Nízko úročená pôžička, 0,75% p, .a. na energetickú obnovu alebo kúpu zrekonštruovaného bytového priestoru (efektívny dom), dotácie splácania https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privathaben/Bestandsimmobilien/Finanzierungsangebote/Energieitzt-Sanieren-Kredit-%28151-152%29/
167 Dodatočná pôžička na energeticky efektívnu obnovu Príjemca pôžička do 50 000 EUR na rezidenčnú jednotku, 1,46% ročne https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privathaben/Bestandsimmobilien/Finanzierungsangebote/Energieitzt-Sanieren-Erg%C3%A4nzungskredit-%28167%29/
430 Investičný grant na energeticky efektívnu obnovu - bez úveru (so samofinancovaním) Je možné kombinovať dotáciu až 30 000 EUR na bytovú jednotku na energeticky efektívnu obnovu alebo kúpu zrekonštruovaného bytového priestoru https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privathaben/Bestandsimmobilien/Finanzierungsangebote/Energieitzt-Sanieren-Zuschuss-%28430%29/
431 Dodatočné financovanie stavebného dozoru pri energetickej obnove Okrem toho, ak sa stavebný dozor uskutoční počas energetickej obnovy, pre programy 151, 152 a 430 50% nákladov na stavebný dozor (do maximálnej výšky 4 000 EUR) https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privathaben/Bestandsimmobilien/Finanzierungsangebote/Energieitzt-Sanieren-Baubegleitung-%28431%29/
159 Viac pohodlia bývania, ochrana proti vlámaniu alebo renovácia primeraná veku (bezbariérovým) Nízko úročený úver 0,75% pa do výšky 50 000 EUR, tiež na kúpu prerobeného bytového priestoru, je možné použiť okrem 151, 152 alebo 430 https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privathaben/Bestandsimmobilien/Finanzierungsangebote/Altersrechte-umbauen-%28159%29/index-2.html
455 Viac pohodlia bývania, ochrana proti vlámaniu alebo renovácia primeraná veku (bezbariérovým) Dotácia (na financovanie bez úveru) do výšky 6 250 EUR na kombinované opatrenia, ochrana proti vlámaniu: do výšky 1 500 EUR dotácia na nákup, kombinovateľná s inými dotáciami, https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privathaben/Bestandsimmobilie/F%C3%B6rderprodukte/Altersrechte-Umbauen-Investitionszuschuss-%28455%29/
274 Obnoviteľné energie: fotovoltaický systém Nízko úročená pôžička od 1,21% ročne do výšky 25 miliónov EUR na projekt https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privathaben/Bestandsimmobilien/F%C3%B6rderprodukte/Erneuerbare-Energien-Standard-Photovoltaik-%28274%29/
275 Erneuerbare Energien: Photovoltaik-Anlage mit zusätzlichem Speicher Zinsbegünstigter Kredit ab 1,21 % p.a., Tilgungszuschuss, auch für Nachrüstung mit Speicher, bis zu 20 Jahre Laufzeit https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestandsimmobilie/F%C3%B6rderprodukte/Erneuerbare-Energien-%E2%80%93-Speicher-%28275%29/

Förderungen der KfW bei Neubau und Kauf

Die wichtigsten KfW-Förderprogramme beim Neubau und Kauf von energieeffizientem Wohnraum haben wir in nachfolgender Tabelle aufgelistet. Zusätzlich können auch die Programme 274 und 275 auch bei neu gebauten und gekauften Immobilien genutzt werden.

Programm Nr. Programmname Förderung Direktlink
153 Energieeffizient Bauen Zinsbegünstigtes Darlehen ab 0,75 % p.a., bis zu 50.000 EUR bei Kauf oder Bau, Tilgungszuschuss 5.000 EUR, kombinierbar https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/Finanzierungsangebote/Energieeffizient-Bauen-%28153%29/
124 KfW-Wohnungseigentumsprogramm Finanzierung von selbst genutzem Wohnraum, begünstigter Kredit ab 1,1 % p.a. bis 50.000 EUR Kreditbetrag, kombinierbar https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/Finanzierungsangebote/Wohneigentumsprogramm-%28124%29/
134 KfW-Wohnungseigentumsprogramm für die Finanzierung von Genossenschaftsanteilen Begünstigter Kredit ab 1,1 % p.a. für Privatpersonen, die Genossenschaftsanteile erwerben wollen, bis 50.000 EUR pro Vorhaben https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/Finanzierungsangebote/Wohneigentumsprogramm-Genossenschaftsanteile-%28134%29/

Stand der Programme und Bedingungen: 29.11. 2015
Angaben laut KfW.

KfW-Effizienzhaus

Je höher der Energieeffizienz-Standard des gekauften oder gebauten Eigenheims ist, desto höher fällt der Tilgungszuschuss aus, den die KfW gewährt. Ausschlaggebend dafür ist der Jahresenergiebedarf an Primärenergie und die jeweils gegebenen Transmissionswärmeverluste. Die Berechnung für Effizienzhäuser ist dabei relativ simpel: Ein Effizienzhaus 100 entspricht den Vorgaben der EnEV für Neubauten, die Effizienzhäuser 70, 55 und 40 haben dagegen einen Primärenergiebedarf, der bei nur 70 %, 55 % oder 40 % der Vorgaben der EnEV liegt. Je geringer der Primärenergiebedarf, desto höher fällt der Tilgungszuschuss bei der KfW aus.

Förderungen des BAFA

Das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) fördert das Heizen und/oder Bereiten von Warmwasser mit erneuerbaren Energiequellen. Für diesen Bereich gibt es bei der KfW mittlerweile keine Förderungen mehr, hier fördert nur noch das BAFA. Insgesamt gibt es fünf grundlegende Förderbereiche:

  • Solarthermie
  • Biomasse
  • Wärmepumpen
  • Nachträgliche Optimierungen
  • besondere Energieeffizienz und Zusatzförderungen

Solarthermie

Zusätzlich zur gewährten Basisförderung kommen auch noch Innovationsförderungen und mögliche Zusatzförderungen beim Einsatz weiterer energieeffizienter Technologien. Eine detaillierte Übersicht finden Sie hier: http://www.bafa.de/bafa/de/energie/erneuerbare_energien/solarthermie/publikationen/uebersicht_solar.pdf

Förderbare Kollektoren und Anlagen werden in diesem Dokument aufgelistet: http://www.bafa.de/bafa/de/energie/erneuerbare_energien/solarthermie/publikationen/energie_ee_solarliste.pdf

Für eine Solarthermie-Anlage, die ausschließlich zur Warmwasserbereitung dient, werden bei einer Kollektorgröße zwischen 11 und 40 m² Fläche Förderungen von 50 EUR pro m² bezahlt. Darunter gibt es nur einen Pauschalbetrag, bei Anlagen zwischen 20 und 100 m² Fläche werden dagegen nur besonders innovative Anlagen mit 100 EUR pro m² bzw. 75 EUR pro m² gefördert.

Für Anlagen, die auch zur Heizungsunterstützung dienen, gelten höhere Fördersätze von 140 EUR pro m², abhängig von der jeweiligen Größe. Auch die Erweiterung bestehender Solaranlagen ist förderfähig, Dafür gelten wiederum separate Fördersätze, die Sie ebenfalls der obigen detaillierten Übersicht entnehmen können.

Biomasse-Anlagen

Alle Heizungsanlagen, die mit Biomasse betrieben werden, fördert das BAFA ebenfalls. Förderfähig sind alle Biomasse-Anlagen,die eine Größe zwischen 5 und 100 kW haben. Konkret sind das:

  • Pellets- und Hackschnitzelheizungen
  • Pelletöfen mit Wassertasche
  • Kombinationskessel für Pellets/Hackschnitzel und Scheitholz
  • Scheitholzvergaserkessel

Geteilt ist die Förderung nach Basisförderung, Innovationsförderung und Zusatzförderungen bei bestimmten Anlagenkombinationen. Die Basisförderungen gibt es in folgender Höhe:

Heizungsart Basisförderung Basisförderung bei KfW-Effizienzhaus 55
Pelletofen mit Wassertasche 80 EUR je kW Nennwärmeleistung, mind. 2.000 EUR bis zu 50 % höher
Pelletkessel 80 EUR je kW Nennwärmeleistung, mind. 3.000 EUR bis zu 50 % höher
Pelletkessel mit neu errichtetem Pufferspeicher von mind. 30 l 80 EUR je kW Nennwärmeleistung, mind. 3.500 EUR bis zu 50 % höher
Hackschnitzelanlagen pauschal 3.500 EUR bis zu 50 % höher
Scheitholzanlagen, Scheitholzvergaser pauschal 2.000 EUR (bei emissionsarmen Kesseln) bis zu 50 % höher

Stand der Förderangaben. 29. 11. 2015

Dazu kommen noch Innovationsförderungen bei Partikelabscheidung und Brennwertnutzung. Eine Übersicht über diese zusätzlichen Förderbeträge finden Sie hier: http://www.bafa.de/bafa/de/energie/erneuerbare_energien/biomasse/innovations_und_zusatzfoerderung/index.html

Kombinationsförderungen

  • bei Kombination mit einer Solarkollektoren-Anlage oder einer Wärmepumpe oder bei Anschluss an ein Wärmenetz werden 500 EUR je Kombinationsanlage zusätzlich bezahlt

Nachträgliche Optimierungsmaßnahmen

Auch nachträgliche Optimierungsmaßnahmen werden vom BAFA gefördert. Das gilt auch für bereits bei der Errichtung geförderte Anlagen. Nähere Informationen dazu gibt es hier: http://www.bafa.de/bafa/de/energie/erneuerbare_energien/optimierung/index.html

    Wärmepumpen

    Wärmepumpen fördert das BAFA bis zu 100 kW Nennwärmeleistung. Auch hier kommt zur Basisförderung noch eine mögliche Innovationsförderung und bestimmte Zusatzförderungen.

    Basisförderungen bei Wärmepumpenanlagen:

    Wärmepumpenart Basisförderung Basisförderung bei KfW-Effizienzhaus 55 Lastmanagementfähige Anlage
    Luft-Wärmepumpen 1.300 EUR je Anlage bis zu 50 % höher bis zu 500 EUR zusätzlich
    Luft-Wärmepümpen monovalent oder leistungsgeregelt 1.500 EUR je Anlage bis zu 50 % höher bis zu 500 EUR zusätzlich
    Erdwärmepumpen oder Wasser-Wärmepumpen 4.000 EUR je Anlage bis zu 50 % höher bis zu 500 EUR zusätzlich
    Erdwärmepumpen oder Wasser-Wärmepumpen mit Ausführung von Erdsondenbohrung 4.500 EUR je Anlage bis zu 50 % höher bis zu 500 EUR zusätzlich
    Sorptionswärmepumpen, unabhängig von der Wärmequelle 4.500 EUR je Anlage bis zu 50 % höher bis zu 500 EUR zusätzlich

    Stand der Förderangaben. 29. 11. 2015

    Innovationsförderung

    Für besonders leistungsfähige Wärmepumpen (Jahresarbeitszahl mindestens 1,5 bei gasbetriebenen Wärmepumpen, mindestens 4,5 bei allen anderen) kann noch zusätzlich eine Zusatzförderung in Höhe von 50 % der Basisförderung gewährt werden. Eine Übersicht darüber finden Sie hier: http://www.bafa.de/bafa/de/energie/erneuerbare_energien/waermepumpen/innovations_und_zusatzfoerderung/index.html

    Kombinationsförderungen bei Wärmepumpenanlagen

    Wie auch bei den Biomasse-Heizungen werden bei Kombination mit anderen Anlagen (Solarkollektoren, Biomasse-Anlagen) 500 EUR zusätzlich bezahlt. Diese Förderung wird auch geleistet, wenn die Wärmepumpe an ein Wärmenetz angeschlossen wird.

    Für die nachträgliche Optimierung bereits bestehender Anlagen (auch wenn sie bereits bei der Errichtung gefördert waren) ist auch bei Wärmepumpen eine zusätzliche Förderung möglich. Nähere Informationen dazu finden Sie hier: http://www.bafa.de/bafa/de/energie/erneuerbare_energien/waermepumpen/basis_und_zusatzfoerderung/optimierungsmassnahme.html

    Weitere Förderungen des BAFA

    Neben den grundlegenden Bereichen werden auch gefördert:

    • Klima-Kälteanlagen (nur bei Unternehmen) sowie
    • Anlagen zur Kraft-Wärme-Kopplung nach dem KWKG, dabei gibt es eine besondere Förderung für Mini-KWK-Anlagen, für das seit 2015 noch höhere Zuschüsse gelten (bis 20 kW-Anlagen)

    Klima- und Kälte-Anlagen

    Im Zuge der nationalen Klimaschutzalternative werden auch Klima- und Kälteanlagen mit besonderen Merkmalen gefördert. Hier gilt eine Basis- und eine Bonusförderung, jeweils unterschiedlich für den Bau oder die Sanierung einer bestehenden Anlage, dazu kommen noch Förderungen für die Kosten von begleitenden Sachverständigen. Antragsberechtigt sind grundsätzlich:

    • Unternehmen
    • gemeinnützige Organisationen
    • Zweckgemeinschaften und Verbände

    Für reine Privatvpersonen gilt die Förderung dagegen nicht, außer sie betreiben ein Unternehmen.
    Einen umfassenden Überblick über die Förderungen finden Sie hier: http://www.bafa.de/bafa/de/energie/kaelteanlagen/aktuelles_foerderprogramm/hoehe_der_foerderung/index.html

    Mini-KWK-Anlagen bis 20 kW

    Seit dem 1. Januar 2015 gelten für Mini-KWK-Anlagen höhere Fördersätze. Diese Basisförderungen sind gestaffelt nach Leistung der Anlage. Kleine Anlagen für Ein- und Zweifamilienhäuser mit 1 kW erhalten beispielsweise eine Basisförderung von 1.900 EUR (einmaliger Investitionszuschuss). Dazu kommen noch mögliche Bonusförderungen für besonders wärmeeffiziente Anlagen (+25 % der Basisförderung) und/oder besonders stromeffiziente Anlagen (+60 % der Basisförderung).

    Eine besonders effiziente Anlage von 1 kW Leistung mit hohem elektrischen Wirkungsgrad und hoher Wärmeeffizienz kann also mit maximal 1.900 EUR + 475 EUR + 1.140 EUR = 3.515 EUR gefördert werden.

    Die Förderungen für Anlagen höherer Leistung (bis zu 20 kW) finden Sie unter http://www.bafa.de/bafa/de/energie/kraft_waerme_kopplung/mini_kwk_anlagen/index.html aufgelistet.

    Stand der Förderangaben. 29. 11. 2015

    Förderungen der Länder

    Über die jeweiligen Landesförderinstitute werden teilweise noch zusätzliche Förderungen gewährt, teilweise - etwa in Baden-Württemberg - auch die bestehenden KfW-Programme noch mit zusätzlichen Tilgungszuschüssen versehen.

    Eine Übersicht über die Fördermittel in den einzelnen Bundesländern finden Sie hier: http://www.aktion-pro-eigenheim.de/haus/foerderung/bundeslaender/

    Berücksichtigt sind dabei auch spezielle Förderungen für Familien oder Personen mit Behinderungen, die die Länder jeweils gewähren.

    Förderungen von Kommunen und Gemeinden

    Eine sehr gute Übersicht über Fördermittel von Kommunen und einzelnen Gemeinden finden Sie auch hier : http://www.aktion-pro-eigenheim.de/haus/foerderung/kommunen/suche/

    Aktuell werden dort die Förderangebote von rund 734 Gemeinden berücksichtigt. Zusätzlich können Sie auch in Ihrer Gemeinde fragen, oder in einer deutschlandweiten, individuellen Fördermitteldatenbank nachsehen: http://www.foerdermittel-auskunft.de/

    Wohnungsbauprämie

    Bestimmte förderfähige Verträge (z.B. Bausparverträge) werden unter bestimmten Bedingungen mit einer staatlichen Prämie (Wohnungsbauprämie) von 8,8 % (Wohnungsbauprämie) gefördert, dabei gelten bis zu 45,06 EUR für Einzelpersonen als jährliche Obergrenze, bei Ehepaaren 90,11 EUR jährlich. Die Förderung kann bezogen werden, wenn mindestens 50 EUR pro Jahr in einen solchen Vertrag eingezahlt werden, der Vertrag darf sieben Jahre lang nicht aufgelöst werden, und kann dann für Bau, Haus- oder Wohnungskauf oder für direkt mit dem Wohnen verbundene Anschaffungen (z.B. neue Küche) verwendet werden.

    Stand der Förderangaben: 29. 11. 2015

    Riesterrente als Wohnförderung

    Wer einen Riester-Vertrag mit staatlicher Förderung abschließt, darf damit auch selbst genutzten Wohnraum finanzieren oder ein entsprechendes Darlehen tilgen. Beachten sollte man dabei aber die nachgelagerte Besteuerung und die Tatsache, dass bei Verkauf oder Vermietung des angeschafften Wohnraums die erhaltene Riester-Förderung in den meisten Fällen zurückgezahlt werden muss. Umfassende Informationen über das Thema „Wohn-Riester“ finden Sie hier: http://www.wohn-riester-info.de/

    Förderungen der Energieversorger

    Einzelne Energieversorger bieten unterschiedliche gestaltete Förderungen (Gutschriften, Fördergelder, Zuschüsse) bei der Anschaffung von stromsparenden Geräten, teilweise auch bei anderen Energieeffizienz-Maßnahmen an, Die Stadtwerke Rösrath bieten beispielsweise sogar hohe Zuschüsse bei Errichtung einer Photovoltaik-Anlage an. Wenden Sie sich also immer auch an Ihren regionalen Energieversorger mit der Frage nach möglichen Zuschüssen bei Anschaffung neuer Geräte oder energieeffizienter Anlagen.

    Umfassende Fördermittel-Datenbank

    Alle hier noch nicht erwähnten Fördermittel finden Sie in einer deutschlandweiten, sehr umfassenden Fördermitteldatenbank, in der individuell mögliche Förderungen schnell und einfach abgerufen werden können. Sie finden dort eine Übersicht über sämtliche Fördermittel von Bund, Ländern, Gemeinden und anderen Förderungsgebern (nach Angabe des Anbieters).

    Die Fördermitteldatenbank findet sich hier: http://www.foerdermittel-auskunft.de/

    Tipps & Tricks

    Vždy venujte pozornosť tomu, ktoré granty je možné navzájom kombinovať a ktoré nie. Môže byť tiež dobrou stratégiou vopred sa informovať o možných financiách a potom koordinovať plánované opatrenia s príslušnými kritériami financovania. Týmto spôsobom môžete často profitovať z dodatočného financovania, a tým ešte viac znížiť svoje náklady (napr. Ďalšie financovanie od BAFA).

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