Základné právne požiadavky
Najskôr by ste mali vedieť, že v zákone sa fakturácia za služby takmer výlučne označuje ako fakturácia za energie. To súvisí so skutočnosťou, že existuje samostatné nariadenie o prevádzkových nákladoch na budovu, a to vyhláška o prevádzkových nákladoch (BetrKV).
Čo sú to prevádzkové náklady
Oddiel 1 BetrKV definuje, čo sú vlastne prevádzkové náklady. Zákon hovorí, že sa jedná o všetky náklady, ktoré vzniknú vlastníkovi nehnuteľnosti z vlastníctva nehnuteľnosti alebo z jej určeného použitia.
Zahŕňa to aj náklady, ktoré vznikajú zo zamýšľaného použitia budov, pomocných budov, systémov a zariadení na pozemku.
Pojem prevádzkové náklady musí byť preto jasne oddelený od administratívnych nákladov. To sú všetky náklady spojené so správou budovy.
Súčasťou prevádzkových nákladov nie sú ani takzvané náklady na údržbu. Náklady na údržbu zahŕňajú všetky náklady, ktoré je potrebné vynaložiť na „udržanie zamýšľaného použitia budovy“.
Najdôležitejšie typy prevádzkových nákladov
- prebiehajúce verejné náklady, daň z nehnuteľností
- Dodávka vody
- Odvodnenie (t. J. Náklady na odpadovú vodu)
- Prevádzka systému ústredného kúrenia
- Prevádzka centrálneho zásobovania teplou vodou a všetkých pripojených systémov
- Náklady na prevádzku výťahu (vrátane nákladných výťahov)
- Upratovanie budovy
- Kontrola škodcov
- Údržba záhrady
- Všeobecné náklady na osvetlenie budovy
- Náklady na čistenie komína
- stavebné poistenie
- Prevádzka zdieľaného anténneho systému
- Náklady na správcu
Rozdelenie prevádzkových nákladov podľa BGB
Na schopnosť prenajímateľa preniesť prevádzkové náklady na nájomcu sa vzťahujú ustanovenia § 556 nemeckého občianskeho zákonníka (BGB). Ustanovenia oddielu 2 BetrKV sú navyše rozhodujúce, pokiaľ ide o možnosť preniesť prevádzkové náklady na nájomcov.
V týchto dvoch odsekoch je uvedený zoznam vedľajších nákladov, ktoré môžu byť prenesené na nájomcov, a lehoty na ich uskutočnenie. § 556 nemeckého občianskeho zákonníka (BGB) obsahuje aj ďalšie ustanovenia týkajúce sa platieb nájomného.
Žiadna všeobecná zákonná požiadavka na zaplatenie
V zásade možno konštatovať, že účtovanie prevádzkových nákladov nájomcovi si vyžaduje príslušnú dohodu uzavretú vopred medzi prenajímateľom a nájomcom. V zákone nie je stanovená nijaká povinnosť - v koncepcii nariadenia je prevažne zmluvná sloboda. Nájomná zmluva vo všeobecnosti obsahuje túto zmluvu.
To znamená, že sú možné zálohy aj platby na účet. Len čo však dôjde k dohode, je prenajímateľ povinný predložiť faktúru. Platia pre to určité termíny, ktoré sú stanovené aj zákonom. Rozsah tohto zákona a jeho forma sú tiež definované zákonom, BGH k tomu má právne záväzné stanovisko.
