Čo je to hypotéka?
Banka, ktorá požičiava veľké množstvo peňazí, sa prirodzene chce ubezpečiť, že ich skutočne vráti. Hypotéka na nehnuteľnosť slúži ako zábezpeka pre banku alebo iného veriteľa. Ak dlžník nesplatí svoje dlhy, bude to mať za následok zablokovanie alebo správu hypotekárneho majetku. Banka prijíma svoje peniaze z výnosov.
Slovo „hypotéka“ pochádza z gréckeho jazyka, v nemčine znamená niečo ako „záložné právo na nehnuteľnosť“. Maximálna výška hypotéky sa určuje podľa hodnoty založenej nehnuteľnosti: Napríklad ak vlastníte rodinný dom s vysokou trhovou hodnotou, môžete si zvyčajne požičať väčšiu sumu peňazí ako niekto s malým bytom, ktorý sa ťažko predáva. Pôžičky zabezpečené hypotékou majú zvyčajne pre dlžníka nižšie úrokové sadzby, preto sa tento typ zabezpečenia oplatí aj pre dlžníka.
Aby hypotéka nadobudla právnu účinnosť, je potrebný záznam v príslušnom katastri nehnuteľností. Majiteľ nehnuteľnosti nemusí byť súčasne dlžníkom, môže sa po konzultácii svojím majetkom zaručiť aj za inú osobu. Ale to je málokedy. Presné právne predpisy o hypotékach nájdete v nemeckom občianskom zákonníku (BGB).
Rozdiel medzi hypotékou a poplatkom za pozemok
Hypotéka ako záložné právo na zabezpečenie pevnej pohľadávky je kompenzovaná pozemkovým poplatkom, čo v praxi umožňuje flexibilnejšie vybavovanie oboch strán. Ak je to potrebné, pozemkový poplatok zostáva v platnosti aj po splatení úveru, čo môže byť pre veriteľa veľmi užitočné. Poplatok za pozemok môže znova nadobudnúť účinnosť, ak napríklad vlastník nehnuteľnosti uskutoční nový harmonogram. Za týmto účelom dvaja zmluvní partneri jednoducho rozšíria bezpečnostnú zmluvu.
Na druhej strane hypotéka končí, keď je pôžička úplne splatená, a už ju nie je možné predĺžiť. Pre dlžníka má však pozemkový poplatok aj dôležitú nevýhodu: Umožňuje okamžité vylúčenie predmetu zapožičania bez právnych krokov. S hypotékou to nefunguje, v takom prípade sa vždy čaká na právne kroky, ak dlžník v čase registrácie hypotéky nepodrobil exekúciu.
Aké typy hypoték pozná bankovníctvo?
Na tomto mieste by sme vám chceli predstaviť najdôležitejšie typy hypotekárnych úverov pre fyzické osoby:
V oblasti úverov na nehnuteľnosti sú amortizačné hypotéky na dennom poriadku: Tu dlžník platí veriteľovi konštantnú mesačnú sumu. Zvyšný dlh sa s každou splátkou znižuje, úroky klesajú a zvyšuje sa splátková suma. Týmto spôsobom sa zvyšujúci sa dlh časom a rýchlejšie znižuje. Úroky z pôžičky sú zvyčajne vopred stanovené a zostávajú stabilné až do uplynutia platnosti úverovej zmluvy.
Hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou funguje úplne inak: celá suma úveru vrátane úrokov je splatná v zmluvne dohodnutom termíne.
Variabilná hypotéka predstavuje pre obe strany určitý stupeň rizika, pretože nie je viazaná na pevnú úrokovú sadzbu. Tu hypotekárna úroková sadzba klesá a rastie v súlade s kapitálovým trhom. Variabilná hypotéka nemá pevne stanovený termín, ale je možné ju zvyčajne zrušiť každých šesť mesiacov.
Reverzná hypotéka je zaujímavá najmä pre starších majiteľov nehnuteľností. Splátka čerpaného úveru je splatná až po smrti majiteľa, ktorý je zároveň dlžníkom. To znamená, že peniaze sú k dispozícii na vylepšenie dôchodku alebo na splnenie rôznych želaní. Neskôr dedičia splácajú úver alebo banka dostane svoje peniaze z predaja nehnuteľnosti.
Výhody a nevýhody hypotekárneho úveru
Výhody hypotekárneho úveru vo forme amortizačnej hypotéky sú zrejmé: Úrokové sadzby úveru sú zvyčajne výrazne nižšie a banky poskytujú veriteľom aj vyššie sumy úverov so spoľahlivým zabezpečením. Ak sa dohodnete na pevnej úrokovej sadzbe, vaša pravidelná výška splácania zostáva vždy rovnaká, čo má za následok lepšie finančné plánovanie. Banky tiež často v priebehu hypotekárneho úveru umožňujú do určitej miery špeciálne splátky, aby ste mohli úver splatiť rýchlejšie, ak ste v dobrej finančnej situácii.
Samozrejme, radi by sme sa tiež otvorene venovali nevýhodám: sú ďalšie náklady na vloženie hypotéky do katastra nehnuteľností, ktoré je dlžník povinný zaplatiť. A v rámci hypotéky staviate svoje štyri steny alebo prípadne nájomný dom, ktorý vám prinesie pravidelný príjem. Počítajte teda veľmi opatrne, aby ste nakoniec neprišli o svoj majetok! S hypotékou môžete nehnuteľnosť predať ďalej len po konzultácii a za určitých podmienok, takže vaše vlastnícke právo je obmedzené.
Ako sa vyhnúť zvláštnym rizikám:
- Pri uzatváraní pôžičky sa uistite, že môžete získať majetkový podiel minimálne 20%, pretože to zaručuje, že pôžička nepresahuje vaše finančné možnosti.
- Výška úveru by v žiadnom prípade nemala presiahnuť 70% súčasnej hodnoty nehnuteľnosti, pretože vaša nehnuteľnosť sa môže v priebehu rokov tiež odpisovať. Chcete vzísť z možného exekučného predaja bez akýchkoľvek dlhov.
- Ak uzatvárate úverovú zmluvu s vysokou úrokovou sadzbou, mali by ste sa ubezpečiť, že doba platnosti je čo najkratšia. Takto je zaistené, že budete mať úžitok z prípadného neskoršieho poklesu úrokových sadzieb. V časoch nízkych úrokových sadzieb sa vyplatí dlhá pevná úroková sadzba.
- Nenechávajte počiatočnú splátkovú sadzbu príliš nízku. Môže sa vám oplatiť, ak môžete v priebehu splácania upraviť splácanie smerom nahor, aby ste si hypotéku neudržali 30 a viac rokov. Najneskôr by ste mali byť pripravení na dôchodok!
Ako dlho vydrží hypotéka?
Hypotéka sama osebe nevyprší, musia konať dlžníci a veritelia. Po splatení celej výšky úveru by mal dlžník požiadať katastrálny úrad o výmaz. V opačnom prípade sa poplatok za pozemok vypúšťa „zo zákona“, najmä ak sa koná exekučná dražba.
Zánik hypotéky po splatení úveru
Na zrušenie hypotéky po splatení úveru potrebuje bývalý dlžník potvrdenie, ktoré je možné vymazať, alebo súhlas so zrušením od veriteľa, zvyčajne od banky. S týmto osvedčením kontaktujte katastrálny úrad a požiadajte o výmaz. Spravidla sú za to poplatky.
Zákon zaniká v prípade dražby alebo správy o vylúčení
Ak dlžník nesplní svoje povinnosti splácania, veriteľ požiada o exekúciu. Spravidla sa to deje súdnym procesom, ktorý je možné obísť iba na základe už spomenutej doložky o vylúčení. Ak je hypotéka zaregistrovaná s exekučnou klauzulou, veriteľ dostane aj exekučný titul. Hypotéka zanikne núteným predajom nehnuteľnosti alebo splnením jeho pohľadávok súčasným príjmom z prenájmu v prípade nútenej správy.
Pevne prepojené: záznam v katastri nehnuteľností a hypotéka
Hypotéka a zodpovedajúci záznam v katastri nehnuteľností patria k sebe, bez zodpovedajúceho záznamu tento špeciálny typ ochrany pôžičky nefunguje. Týmto spôsobom veriteľ zabezpečí svoje zákonné práva, ak nedostane späť sumu pôžičky. Notár často vybavuje všetky zápisy do katastra nehnuteľností v priebehu procesu financovania, ak ide o financovanie nehnuteľností. Faktúra sa potom odošle z katastra nehnuteľností dlžníkovi. Ihneď po splatení úveru sa hypotéka stáva neúčinnou z dôvodu vymazania v katastri nehnuteľností, ktoré požaduje dlžník.
Viaceré hypotéky na jeden dom: je to možné?
Majiteľ nehnuteľnosti má možnosť zabezpečiť si svojou nehnuteľnosťou viac ako jednu pôžičku. Na každú jednu pôžičku potrebuje novú hypotéku, ktorú si zapísal do katastra nehnuteľností, pretože hypotéka je vždy spojená s jednou, pevnou pohľadávkou. Ale aj tu platí pravidlo uvedené vyššie: Nikdy nepožičiavajte svojmu domu celkovú sumu, ktorá presahuje 70% súčasnej trhovej hodnoty, aby ste v každom prípade zabezpečili splnenie všetkých požiadaviek.
Prenajať alebo predať dom s hypotékou?
Váš dom môžete naďalej voľne využívať aj s hypotékou, takže vám nič nebráni v jeho prenájme. Veriteľovi záleží len na tom, aby ste splácali svoj dlh. Predaj domu s hypotékou je o niečo zložitejší: Diskutujte o tomto pláne so svojím veriteľom, ktorým je zvyčajne banková spoločnosť. Platba bude pravdepodobne splatná pri predaji, ktorý slúži na úplné spustenie pôžičky, vrátane náhrady požadovanej bankou za stratu úrokov. Takzvaná pokuta za platbu vopred nie je zvyčajne práve lacná. Prípadne môžete navrhnúť prevod zabezpečenia na inú nehnuteľnosť a splácanie úveru v bežných splátkach.
Záver
Hypotéka sa odporúča najmä ľuďom, ktorí chcú získať nehnuteľnosť kúpou alebo výstavbou novej. V tejto oblasti však existuje jasný trend smerom k pozemkovým poplatkom. Bez ohľadu na to, či sa jedná o pozemkový poplatok alebo hypotéku: pôžička najmenej 20%, trvalé zamestnanie a pokiaľ je to možné, poistenie pre prípad zlyhania splácania podporujú požičiavanie, tiež pre vašu vlastnú bezpečnosť.
Krok za krokom: Ako získať hypotéku
- Vyberte nehnuteľnosť, sprostredkujte nákup
- Vyjednajte s bankou úverovú zmluvu
- Nech notár vyhotoví kúpnu zmluvu
- Notára poverte zápisom hypotéky do katastra nehnuteľností
- banka dostane hypotekárny list ako veriteľ
- vlastník nehnuteľnosti platí faktúru za zápis do pozemkovej knihy
Vymazať hypotéku:
- Spláťte pôžičku v plnej výške
- Požiadajte banku o povolenie na vymazanie
- O výmaz požiadajte v katastri nehnuteľností (prostredníctvom notára) s osvedčeným vyhlásením o súhlase všetkých vlastníkov
- Zaplaťte poplatky za vymazanie
