Od roku 2004 možno majetkovú daň jasne priradiť k prevádzkovým nákladom
Až do roku 2004 bola majetková daň inherentne kontroverzná, pretože nebolo skutočne jasné, či je možné náklady na výber daní preniesť na nájomníkov. S platným nariadením o prevádzkových nákladoch prijatým v roku 2004 tu však existuje jasná právna istota: daň z nehnuteľností je súčasťou vedľajších nákladov na prenájom. Musí sa však na to vytvoriť určitý zmluvný základ.
Požiadavky na daň z nehnuteľností
- výslovné rozdelenie dane z nehnuteľností na ďalšie náklady na prenájom musí byť zaznamenané v zmluve o prenájme
- alokačný kľúč z nájomnej zmluvy je primárne záväzný (pokiaľ to nájomca pochopí)
V nájomných zmluvách často existujú klauzuly ako „prevádzkové náklady sú alokované podľa pomeru životnej a využiteľnej plochy“. V mnohých veľkých rodinných domoch sa však majetková daň za byty určuje na byt, to znamená podľa jednotiek. Oznámenie o príspevku na dom, ktoré v tejto podobe zohľadňuje náklady, nemožno jednoducho odovzdať ďalej.
Následné zvýšenie dane z nehnuteľností a účinky
Mestské a obecné správy tiež s potešením zvyšujú daň z nehnuteľností so spätnou platnosťou o niekoľko rokov. Ak je platba dane z nehnuteľností uvedená ako daň z prevádzky v rámci doplnkových nákladov na prenájom, mnohí prenajímatelia sa potom prirodzene snažia preniesť daň z nehnuteľnosti na nájomcu so spätnou platnosťou. Existuje však jasné právne vyhlásenie a rozhodnutia BGH.
Zvýšenie dane z nehnuteľností možno iba za bežné účtovné obdobie
Samosprávy tiež zvyšujú daň z nehnuteľností spätne o niekoľko rokov. Ubytovatelia však môžu fakturovať daň z nehnuteľností iba za aktuálny účtovný rok. To je možné len za určitých podmienok: ak dostane prenajímateľ od miestnej správy príslušné oznámenie o zvýšení dane z nehnuteľností, musí o tom informovať nájomcu do troch mesiacov.
Príklady
V takom prípade je však možné následne upraviť iba aktuálne fakturačné obdobie. To môže mať určite následky. Príklad: pre jednoduchšie vysvetlenie porovnáme účtovný rok s prevádzkovými nákladmi s kalendárnym rokom. Obec vydá príslušné oznámenie so spätnou platnosťou do roku 2012 a zašle ho vlastníkovi v novembri alebo decembri 2015.
Keď o tom informujete, je nájomca zásadný
Prenajímateľ o tom informuje nájomcu v januári 2016. Teraz môže prenajímateľ uplatniť daň z nehnuteľnosti iba pre aktuálny výpočet, a to 2015. Ak o tom informuje nájomcu v decembri (vždy preukázateľne samozrejme), môže si prenajímateľ daň z nehnuteľnosti uplatniť spätne až do roku 2014.
Nikdy nenechajte ujsť viac času, ako je potrebné
V závislosti od toho, kedy sa končí rok prevádzkových nákladov (účtovný rok sa rovná kalendárnemu roku alebo účtovný rok sa rovná fiškálnemu roku), by mal prenajímateľ informovať prenajímateľa o zvýšení dane z nehnuteľností ihneď po prijatí oznámenia. To zaisťuje, že informačná povinnosť nenastane náhodne vo fakturačnom období pre nasledujúci fakturačný rok, ak sú všetky dátumy zodpovedajúco blízko k sebe.
tipy a triky
Vzťahuje sa tiež na vyhlásenia o dani z nehnuteľností vo výkaze vedľajších nákladov na prenájom, že chyby vo forme a obsahu môžu brániť alebo stratiť zákonnosť dodatočných platieb. Preto je vhodné, aby si prenajímatelia nechali poradiť od vhodných odborníkov (špecializovaný právnik pre nájomné právo, združenia prenajímateľov atď.). Ak je to potrebné, prenajímateľ môže tiež nechať prevádzkové náklady uhradiť treťou stranou, ak má nájomca zodpovedajúce potvrdenie o oprávnení. Ak existujú pochybnosti o vyrubenej dani z nehnuteľnosti, mal by si nájomca vyhľadať aj odborné poradenstvo (združenia nájomcov, právnici špecialisti). Tu sa dá veľmi rýchlo objasniť, či boli nároky správne vytvorené alebo či neobsahujú chyby vo forme alebo obsahu a či boli dodržané všetky termíny.
